Le renouvellement de l’inscription hypothécaire par voie postale : la date de réception l’emporte sur la date d’envoi

« Le régime de l’hypothèque restera toujours la partie la plus ardue du code civil » concédait Raymond-Théodore Troplong dans son commentaire du code Napoléon suivant l’ordre des articles (Des privilèges et hypothèques, t. 1, Paris, Hingray, 1838, p. iii). À la complexité du régime hypothécaire, l’ancien premier président de la Cour de cassation aurait pu ajouter celle de sa publicité, condition d’efficacité de la sûreté réelle. La décision de la troisième chambre civile du 7 mai 2026 en est l’illustration.

En l’espèce, un établissement bancaire (la Caisse d’épargne et de prévoyance de Bretagne-Pays de Loire) bénéficiait d’une hypothèque judiciaire définitive sur un bien appartenant à son débiteur. L’inscription hypothécaire au service chargé de la publicité foncière avait effet jusqu’au 28 mars 2022. Partant, afin d’éviter la péremption de l’inscription et pour conserver son rang primitif, le créancier avait entrepris les démarches de renouvellement de l’inscription. La conservation du rang antérieur de l’inscription hypothécaire garantit au créancier d’être désintéressé sur le prix du bien. L’enjeu était d’autant plus considérable pour la banque, car l’immeuble grevé avait fait l’objet, entre 2013 et 2015, d’une saisie pénale puis d’une confiscation pénale, dont l’articulation avec les sûretés réelles antérieures soulève des questions délicates (nota bene, cet aspect pratique n’est pas évoqué dans la décision commentée et ne sera donc pas approfondi ici, v. néanmoins, J.-D. Pellier, Confiscations pénales et sûretés réelles, D. 2025. 1384 ).

Une lettre recommandée avec avis de réception contenant un bordereau de renouvellement avait été expédiée le 23 mars 2022 par la banque, mais elle n’a été reçue par le service de la publicité foncière que le 29 mars 2022, soit le lendemain de l’expiration de l’effet de l’inscription. Après réception de la demande, le service de la publicité foncière a opposé une cause de rejet tirée d’une irrégularité formelle, que la banque a aussitôt cherché à régulariser en déposant, le 31 mars 2022, un bordereau rectificatif. Puis, quelques jours plus tard, par courriel du 8 avril 2022, le service a notifié à la banque une nouvelle cause de rejet tirée, cette fois-ci, de ce que la demande avait été requise après péremption de l’inscription. Une décision de rejet a été formellement notifiée par lettre du 13 mai 2022. L’effet de ce rejet ne se réduisait pas, pour le créancier, à la perte de l’opposabilité de sa garantie ; la péremption éteignait l’inscription elle-même. Si l’article 64, 2°, du décret du 14 octobre 1955 accorde au créancier la faculté de requérir une nouvelle inscription, celle-ci n’aurait pris rang qu’à sa date, donc postérieurement à la publication de la saisie pénale et de la confiscation. En d’autres termes, l’inscription a perdu son rang originaire du 28 mars 2022, sans que le créancier puisse prétendre, par une inscription nouvelle, à retrouver cette antériorité.

Pour cette raison, la banque a contesté la cause de rejet et la décision de rejet en assignant le service de la publicité foncière devant le président du Tribunal judiciaire de Montpellier.

La banque a été déboutée par jugement du 1^er décembre 2022. Cette solution a ensuite été confirmée par la Cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 5 octobre 2023. Les juges du fond ont retenu que, lorsqu’une demande de renouvellement est adressée par voie postale, seule la date de réception par le service de la publicité foncière doit être prise en compte pour apprécier le respect du délai de péremption. Or, en l’espèce, cette date était postérieure à l’expiration de l’inscription ; le rejet était donc justifié.

Dans son pourvoi, la banque soutenait principalement que le service chargé de la publicité foncière, en tant qu’autorité administrative, était soumis à la règle de la prise en compte de la date d’envoi, avec cachet des services postaux faisant foi, et non de la date de réception.

Le problème de droit posé à la troisième chambre civile était alors le suivant : en cas de demande de renouvellement d’une inscription hypothécaire par envoi postal, le service chargé de la publicité foncière doit-il se fonder sur la date de réception plutôt que sur la date d’envoi pour s’assurer de l’antériorité du dépôt par rapport à la date de péremption de l’inscription ?

En retenant la date de réception, la Cour de cassation rejette le pourvoi du créancier au motif que la règle classique de la prise en compte de la date d’envoi n’est pas applicable en la matière.

Plus précisément, les magistrats de la troisième chambre civile énoncent que « la tenue du registre des dépôts ayant pour objet de fixer la date et le rang de publicité d’un document dès son admission au registre, afin de sécuriser les transactions immobilières et le crédit, le dépôt des demandes d’inscription et de renouvellement d’hypothèque s’entend de la…